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初めてのJリート

第6回

銘柄選びは開示情報から

今回は銘柄選びのポイントを紹介します。Jリートは
(1)不動産賃貸事業から得られた収益を分配する投資信託
(2)証券取引所に上場している不動産投資会社
という2つの側面を持っています。
個別銘柄を選ぶ際には、静的な見方(投資信託アプローチ)と動的な見方(株式アプローチ)の両面で情報を集めていくことが有益でしょう。

Jリートの情報開示

 まずは、前者の面から、分配の原資となる保有不動産がどのようなものかを見ていきます。用途や地域、物件の規模・立地、物件の稼働状況(空室率)等が参考になります。
 次に、Jリートは新しい不動産を組み入れたり借り入れを行ったりしますが、運用方針や体制についての確認も必要です。不動産賃貸業は誰がやっても同じというわけではなく、不動産の運用ノウハウや方針が、将来の資産価値や賃貸収益を左右するからです。
 また、将来の予測や分析は難しいものですが、過去の実績は参考になります。Jリートの情報開示は、多岐にわたり非常に充実しています。決算期ごとに開示される財務情報や運用報告書を基に、株式投資と同等の分析が可能であることに加え、個別不動産や負債に関する詳細情報など、Jリート特有の開示情報から、より詳細な分析を行うことも可能です。

 体制面では、運用成果に影響を与えるJリートのスポンサー(Jリートの運用会社の大株主)について調べることも重要です。不動産証券化協会が定期的に開催する「Jリートフェア」などに参加し、運用会社の話を直接聞く機会を持つことも有益でしょう。